目前,时值全国两会期间,房地产话题再度发酵。温家宝总理2月27日与网友交流时表示,还有信心抑制房价,将增加保障房有效供给,今年计划建设1000万套,今后五年新建3600万套。

  具体到东莞,目前房地产这个民生产业是否理性,有哪些积弊需要清除?颇为踊跃的广深投资客是否会进一步推高东莞房价?政府该如何管理服务房地产行业?而面对少人问津的保障房,东莞又该如何破局?

  针对诸如此类的问题,南方日报记者采访了东莞市特约研究员、中山大学岭南学院财政税务系主任林江,东莞民间意见领袖、东莞屹立印刷有限公司总经理肖功俊,三正地产副总经理李启清以及瑞峰置业市场研究部经理刘金林,为读者解读时下的东莞楼市,并为管理部门建言献策。

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  东莞楼市泡沫有多大?

  时下,房地产行业的泡沫备受关注,那么住宅均价近8000元/平方米的东莞,楼市泡沫有多大?

  肖功俊:从价格来看,东莞的楼市泡沫不大。但是从户籍人口规模来看,东莞楼市存在较大的泡沫。东莞只有170多万的户籍人口,支撑着近8000元/平方米的房价,因为非户籍人口流动性比较大,一旦经济环境恶化,人口就会大幅减少,房价也会随之重挫,比如2008年。

  李启清:东莞楼市无泡沫。首先,房价与经济水平相符。去年,东莞实现GDP4200多亿元,人均收入处于中上游,房价只是广深的一半左右,东莞是广深之间的价格洼地。其次,东莞的市场以刚需为主,投资、投机比例比较小。再次,东莞住宅租售比相对合理。100平方米的普通装修房子,一般都能租到2500元/月。(旁白:据东莞中原统计2010年东莞商品住宅成交数据显示,约77%买家属于首次置业,17%为二次置业,6%为多次置业。)

  林江:东莞楼市相对理性,房价与经济水平相适应。因为“老莞人”自有住房率较高,广大新莞人的购买力又相对较低,东莞商品房的需求相对较小,所以房价不像广深那样高。

  刘金林:东莞楼市相对理性。

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  有哪些积弊需要清除?

  房地产行业现在百受诟病,东莞楼市有哪些积弊需要清除?

  刘金林:跟其他地方一样,东莞楼市也有很多不太规范的地方,比如,合拼户型比较多、办证手续繁琐、价格不透明、土地招拍挂只考虑价高者得,等等。

  李启清:东莞严格执行“90/70”规定,不少开发商为规避政策,搞了很多合拼户型,这对业主还贷等有影响,并且还容易致使业主受到调控政策的打击。

  肖功俊:东莞的人口政策、城市规划都不太明确,房地产发展比较散乱,不太看好这种发展模式。

  林江:东莞的商品住宅同质化比较厉害,大多弄点山水、草木之类的。我曾经跟一些开发商提过可以开发智慧型、环保型等一些符合未来趋势的住宅小区,但是目前在市场上仍是凤毛麟角。与此同时,不少项目盲目追求豪华,成本高企,一旦经济环境发生变化,需求下挫,便会造成市场动荡。之所以存在这些弊病,我想,跟东莞的有钱人不知道怎么花钱有关系。比如,有些人开工厂赚了钱,做别的生意没太大把握,就做房地产。房地产行业操作方式简单、盈利率高,对他们有较大的吸引力。

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  如何看待广深客推高东莞房价?

  时下,在广深限购/东莞不限购的调控格局下,广深投资客在东莞楼市颇为踊跃,您觉得这个群体对东莞楼市会产生什么影响?这种现象与国家打击房地产投资、投机的政策是背道而驰的,有人担心广深客会抬高东莞房价,您怎么看?对这种现象,东莞该采取什么措施?

  肖功俊:广深客毫无疑问会抬高房价。政策规定,“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”,但是纳税证明、社保证明可以变通,我有深圳朋友就操作过并在东莞买了房子。

  林江:广深客会对东莞房价有一定程度的推高。对于异地购房现象,我个人觉得政府应该采取审慎态度。若有迹象显示东莞投资潮掀起的话,不排除上级会给东莞施压要求限购。现在,东莞不少官员把房价上升认定为经济良好的表现,这是一种错误的认识,值得警惕。

  刘金林:的确有一批深圳客入莞投资,但不是很多,主要集中在凤岗、常平、松山湖等个盘。目前,住宅调控政策从紧,很多人投资住宅还是比较谨慎的,很多投资客被挤出楼市,转投贵重金属等领域。总体而言,广深客对东莞楼市影响不会太大。

  李启清:开发商对广深客不要期望太高,还是应该以满足本地客户为主。毕竟有调控政策,只有像凤岗、松山湖等临近广深的区域内,交通便利的项目才会吸引比较多的广深客。

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